Ja, manglende betaling af husleje kan udgøre væsentlig misligholdelse. Udlejer kan dog ikke ophæve lejemålet uden videre. Lejeloven stiller strenge krav til fremgangsmåden, og selv små fejl kan gøre ophævelsen ugyldig.
Manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse, fx aconto varmebidrag eller antennebidrag, kan udgøre væsentlig misligholdelse af lejeaftalen og give udlejer ret til at ophæve lejemålet.
Det er dog ikke tilstrækkeligt, at lejer blot har undladt at betale. Lejeloven stiller strenge krav til den procedure, udlejer skal følge, inden ophævelse kan ske. Ophævelsesadgangen ved manglende betaling følger af lejelovens regler om misligholdelse.
Udlejer skal sende et skriftligt påkrav til lejer, inden ophævelse kan ske. Påkravet er en forudgående advarsel, der giver lejer mulighed for at rette op på forholdet.
Påkravet skal opfylde en række betingelser for at være gyldigt:
Praktisk eksempel: Huslejen forfalder den 1. i måneden. Udlejer kan tidligst sende påkrav den 4. hverdag i måneden. Fra afsendelsen løber en 14-dages frist. Betaler lejer inden fristen, kan ophævelse ikke ske.
Betaler lejer rettidigt inden for påkravsfristens udløb, bortfalder udlejers ret til at ophæve på grund af den pågældende restance. Udlejer kan ikke gå videre med en ophævelse og må afvente en ny misligholdelse.
Det er vigtigt at bemærke, at lejer kan betale sig ud af situationen selvom det er sket flere gange. Der er dog en grænse, gentagen misligholdelse over tid kan i visse tilfælde vurderes samlet som et mønster.
Betaler lejer ikke inden fristens udløb, kan udlejer ophæve lejemålet. Ophævelsen skal ligeledes være skriftlig og begrundet. Lejer skal herefter fraflytte, og udlejer kan anlægge fogedretssag for at få lejer udsat.
Lejer kan ved fogedretten modsætte sig udsættelsen og gøre indsigelse mod ophævelsens gyldighed, eksempelvis at påkravet var fejlbehæftet.
Selv mindre fejl i påkravet kan medføre, at ophævelsen er ugyldig. Typiske fejlkilder er:
Vigtigt: Er påkravet ugyldigt, er en efterfølgende ophævelse også ugyldig. Lejer kan lovligt blive boende, og fogedretten vil afvise sagen. Udlejer risikerer derudover at blive mødt med erstatningskrav.
Reglerne om påkrav og ophævelse gælder ikke kun for husleje, men for alle pligtige pengeydelser i henhold til lejeaftalen. Læs også kan man opsige en lejer, der ikke betaler husleje?, herunder aconto varmebidrag, vandafgift, antennebidrag og lignende.
Manglende betaling er ikke en opsigelsesgrund, det er en ophævelsesgrund. Forskellen er væsentlig:
Sender udlejer en opsigelse i stedet for en ophævelse ved manglende betaling, er det den forkerte fremgangsmåde og opnår ikke det ønskede resultat.
Uanset om du er udlejer der overvejer at ophæve, eller lejer der har modtaget et påkrav, er det afgørende at kende reglerne præcist. Oldenburg Advokatfirma rådgiver begge parter i sager om ophævelse af lejemål.
Kontakt os for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag på 31 64 48 22 eller via oldenburg-adv.dk.
Relaterede artikler
Vi hjælper udlejere med at gennemføre en gyldig ophævelse og lejere med at vurdere om en ophævelse kan anfægtes.
Læs mere →Manglende betaling er en ophævelsesgrund, ikke en opsigelsesgrund. Læs om reglerne og forskellen.
Læs mere →Udlejer kan ikke selv fjerne lejeren. Læs hvad der skal til for at få lejer udsat via fogedretten.
Læs mere →Svar på de mest stillede spørgsmål om lejeret for udlejere, opsigelse, ophævelse, depositum og meget mere.
Læs mere →Du kan læse mere om Oldenburg Advokatfirma på https://oldenburg-adv.dk.