Hvornår kan et lejemål ophæves?
Et lejemål kan kun ophæves, hvis lejer væsentligt har misligholdt sine forpligtelser. Det er en strengere betingelse end ved opsigelse, og det er udlejer, der har bevisbyrden for, at misligholdelsen er tilstrækkelig.
Gyldige ophævelsesgrunde
- Manglende betaling af husleje efter gyldigt påkrav
- Vanrøgt af lejemålet
- Ulovlig brug af lejemålet
- Støj, chikane eller alvorlige gener for øvrige beboere
- Ulovlig fremleje uden udlejers samtykke
Hvad er forskellen på ophævelse og opsigelse?
En opsigelse bruges, når en af parterne ønsker at bringe lejeforholdet til ophør uden misligholdelse. En ophævelse kræver derimod, at lejer har misligholdt lejeaftalen væsentligt. Ved en gyldig ophævelse skal lejer som udgangspunkt fraflytte straks og uden varsel.
Formkrav til ophævelsen
En ophævelse skal opfylde en række formelle krav for at være gyldig:
- Ophævelsen skal være skriftlig
- Den skal præcist angive misligholdelsesgrunden
- Ved huslejerestance skal der forudgående være sendt et gyldigt påkrav med mindst 14 dages betalingsfrist
- Ophævelsen skal komme frem til lejer
Vigtigt: Selv små fejl i proceduren kan gøre en ophævelse ugyldig. En ugyldig ophævelse kan medføre erstatningsansvar for udlejer og giver lejer ret til at blive boende.
For udlejere — undgå ugyldige ophævelser
En forkert ophævelse kan betyde, at lejer lovligt kan blive boende, og at udlejer i værste fald mødes med et erstatningskrav. En advokat sikrer, at ophævelsen sker korrekt og kan stå ved magt i retten.
For lejere — kend dine rettigheder
Modtager du en ophævelse, er det ikke ensbetydende med, at den er gyldig. Med en advokat får du vurderet, om grundlaget er tilstrækkeligt, og om du kan modsætte dig ophævelsen og blive boende i lejemålet.
Ophævelse og fogedretten
Udlejer kan ikke bare smide lejer ud. Selv efter en gyldig ophævelse skal udlejer bringe sagen for fogedretten for at få lejer udsat. Fogedretten vurderer, om ophævelsen er gyldig. Vi fører disse sager for begge parter.
Typiske tvister ved ophævelse
- Om lejers huslejerestance er stor nok til ophævelse
- Om gener er dokumenterede og alvorlige nok
- Om lejer har haft mulighed for at rette op på problemet
- Om udlejer har overholdt alle frister og formaliteter
- Om påkravet er gyldigt afsendt og modtaget
